Sr./Sra. adquirente de unidade autônoma do empreendimento
GARDEN PARK RESIDENCIAL MÓDULO I
Aracaju/SE.
Ref.: Notificação acerca da retirada, motivada, do canteiro de obras do empreendimento GARDEN PARK RESIDENCIAL MÓDULO I.
NASSAL NASCIMENTO E SALES CONSTRUÇÃO LTDA. – EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL “NASSAL”, pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ/ME sob o nº 15.616.691/0001-20, com sede na Avenida Dr. José Machado de Souza, nº 220, Bairro Jardins, Aracaju/SE, CEP 49025-740, por seus representantes legais, vem, por meio desta, apresentar NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL aos adquirentes de unidades autônomas do empreendimento denominado GARDEN PARK RESIDENCIAL MÓDULO I.
A NASSAL é empresa que atua há mais de 30 anos no setor imobiliário, possuindo como atividade principal a construção e incorporação de edifícios, empreendimentos imobiliários, residenciais ou comerciais.
Durante esse período, iniciou em 1997 seu relacionamento com a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, uma parceria de empréstimo financeiro para fins de construções habitacionais. Desde então, já são 6.984 unidades habitacionais concluídas e entregues, num total de 34 empreendimentos plenamente concluídos. Como se vê, são mais de 20 anos de um bom relacionamento econômico-financeiro entre as partes, guardadas as devidas proporções e ocorrências comuns da execução de contrato e de obras.
Todavia, um fato sem precedentes na história recente da humanidade abalou e segue abalando fortemente os negócios existentes. Tal fato é a pandemia da Covid-19. É sabido por todos que praticamente 100% dos setores da economia estão sendo duramente atingidos como efeitos diretos e indiretos da pandemia que ainda assola o mundo. Especificamente, o ramo da incorporação imobiliária e construção civil, experimentou em alguns momentos suas atividades totalmente paralisadas e/ou, quando não totalmente paralisadas, exercidas com inúmeras restrições que comprometem seriamente os cronogramas e orçamentos de obras, elaborados em um momento completamente diverso do atual.
Especificamente no Estado de Sergipe, destaca-se que, no período compreendido entre os dias 04/05/2020 e 17/07/2020, as atividades desenvolvidas por empresas do ramo da construção civil foram totalmente paralisadas em razão de ordem judicial proferida pelo Juízo 3ª Vara do Trabalho de Aracaju nos autos da Ação Civil Pública nº 0000289-43.2020.5.20.0003. Desta forma, por determinação judicial, as obras em Sergipe ficaram 55 dias paralisadas.
Para além, com o retorno, foram necessárias mais 2 semanas para readequação dos canteiros de obras com vistas a atender as exigências e medidas sanitárias para o combate à Covid-19, bem como realização de exames médicos em toda equipe da Recuperanda. Ou seja, foram 84 DIAS DE OBRAS PARALISADAS EM DECORRÊNCIA DA PANDEMIA.
Cumpre-se relembrar que a realização de uma obra depende de várias frentes; trabalhadores, fornecedores, prestadores de serviço, materiais, entre outras. Em TODAS essas frentes a pandemia acarretou impactos não imaginados e imprevisíveis no momento quando de sua contratação. São trabalhadores que tiveram que ficar em casa, fornecedores e prestadores de serviço com dificuldade em cumprir prazos, materiais e insumos indisponíveis.
O retorno das atividades veio ocorrendo de forma gradual, sendo mantidas todas as medidas sanitárias necessárias para conter o avanço da transmissão da Covid-19. Mesmo no cenário de retorno, os entraves persistiram e ainda persistem. Os insumos e materiais continuam escassos, interferindo diretamente nos preços e nos prazos não apenas das construtoras, mas de toda cadeia produtiva correlata (o que já é fato público e notório).
De acordo com pesquisa realizada pelo Instituto Brasileiro de Economia (IBRE/FGV)[1], o setor é o que vem apresentando maior impacto negativo decorrente da pandemia. Sem dúvida, tais impactos decorrem não só do grave comprometimento do mercado de insumos, observado pela escassez de materiais e matéria-prima e limitação na prestação de serviços (o que acaba por elevar os respectivos custos de aquisições), como em razão da redução da força de trabalho decorrente das medidas de distanciamento social necessariamente implementadas.
Em função dos decretos governamentais, que exigiam a paralisação das atividades, a maioria das indústrias de materiais tiveram redução na produção, somado à queda de produtividade relacionado à contaminação de seus colaboradores. Isso gerou sério atraso no recebimento/entrega de materiais e a disparada inesperada nos preços.
Em 10 de dezembro de 2021, o IBGE divulgou o Sinapi (Índice Nacional da Construção Civil), que apresentou variação de 1,07% em novembro, mantendo o patamar da taxa do mês anterior (1,01%). Os últimos doze meses acumulam um aumento de 20,33%, pouco abaixo dos 21,22% registrados nos doze meses imediatamente anteriores. Ou seja, a elevação dos preços dos insumos da construção civil acumula nos últimos 24 meses uma alta de 41,55%[2]. Exemplificativamente, um empreendimento orçado em R$ 10 milhões de reais teria um custo efetivo para conclusão de mais de R$ 14 milhões de reais, isso se considerados apenas os últimos 24 meses.
Esse aumento foi extremamente prejudicial às atividades da construção civil, pois nenhuma estatística projetava um incremento de preços tão expressivo, o que compromete o orçamento e as respectivas execuções das obras, tornando-as totalmente deficitárias. Além disso, em função de critérios metodológicos, tem-se que essas altas ainda não conseguem captar a total elevação nos preços dos insumos, cujos aumentos podem ser ainda maiores do que os registrados.
Diante desse contexto, desde o início do período de pandemia, a NASSAL realizou diversas reuniões com a CEF visando o enfrentamento dessa crise, ocasiões em que foram abordadas diversas alternativas distintas, sempre com o intuito de possibilitar a conclusão das obras em curso. Ao final de cada reunião, a CEF sempre exigia uma série de documentações, planos de ações, orçamentos atualizados, reprogramação de cronogramas, dentre uma diversidade de outras exigências, as quais foram cumpridas rigorosamente pela NASSAL. Todavia, após mais de um ano de tratativas, nenhuma alternativa foi conclusiva por parte da CEF até a presente data. O pleito da NASSAL de reequilíbrio econômico-financeiro do contrato nunca foi deferido pela CEF.
A NASSAL tentou por meio da NOTIFICAÇÃO enviada à CEF na data de 05/08/2021 alertar para a corresponsabilidade da instituição bancária no enfrentamento das dificuldades surgidas na relação contratual, haja vista que um fato sem precedentes na história recente mundial (COVID-19) causou uma série de fatos que geraram um desequilíbrio econômico-financeiro no contrato, de forma que a NASSAL não conseguiu absorver exclusivamente todos os impactos decorrentes do evento “pandemia do COVID-19”.
Assim, na referida notificação, a NASSAL alertou à CEF que ela está vinculada na relação contratual aos princípios da função social do contrato (art. 421 do Código Civil) e do equilíbrio econômico-financeiro do contrato, não cabendo a apenas uma das partes (no caso a NASSAL) arcar com os ônus da relação, sobretudo em situações excepcionais como a presente, decorrente dos efeitos da pandemia do COVID-19. Dessa forma, a CEF deveria assumir sua responsabilidade, haja vista que a relação contratual engloba os interesses não só das partes (NASSAL e CEF), mas também dos adquirentes das unidades que são diretamente atingidos se a relação tornar-se desequilibrada, o que foi nitidamente o presente caso.
Todavia, até a presente data a CEF não deu nenhuma sinalização de que está disposta a promover o reequilíbrio econômico-financeiro do contrato, de modo que recai exclusivamente sobre a esfera da NASSAL assumir todo o ônus financeiro dos efeitos nefastos da pandemia, a qual representou somente nos últimos 24 meses uma elevação no preço dos insumos de mais de 41%, além das diversas paralisações da atividade ou mesmo o exercício regular, mas com inúmeras restrições, as quais comprometeram seriamente os cronogramas e orçamentos de obras, sem falar ainda na pública e notória escassez de alguns insumos, o que até a presente data ainda não foi normalizado, o que influencia, inclusive, na elevação dos seus preços.
Neste cenário, sobretudo analisando o histórico da relação entre a NASSAL e a CEF, vale dizer que se não fosse a pandemia imprevisivelmente instaurada em 2020, agravada pelo atraso nas liberações e/ou retenções dos recursos pactuados com a CEF (atualmente encontra-se pendente de liberação o valor aproximado de R$ 200.000,00 (duzentos mil reais), mesmo com vistoria já realizada pela área técnica da CEF), certamente a execução do empreendimento estaria seguindo seu curso de maneira regular, com a conclusão no prazo estipulado, vez que, mesmo diante de tantos obstáculos, a defasagem na execução do empreendimento não chega a ser considerável, já que a última medição da CEF apontou uma execução de aproximadamente 70% do empreendimento.
Assim, decorridos muitos meses desde o início das dificuldades financeiras vivenciadas pela NASSAL e que desde o início foram amplamente compartilhadas com a CEF, mas sem evolução, sobretudo em relação ao necessário reequilíbrio econômico-financeiro do contrato, o qual não foi feito pela CEF, não restou outra alternativa, senão efetivamente comunicar à CEF que, diante de tudo o quanto foi narrado, a NASSAL se retirou do canteiro de obras e não mais concluirá o empreendimento. Como consequência desse fato, a CEF passou a ter obrigação de assumir imediatamente a segurança da obra, nos termos da parte final da cláusula 11.11 da “APÓLICE SEGURO GARANTIA nº 014142018000407750082485 – ENDOSSO 0000001”, veja:
“11.11 Sendo caracterizado o não cumprimento das obrigações assumidas pelo Tomador, solicitada à Seguradora a retomada da obra, e após o Tomador ter se retirado do canteiro de obras, o Segurado providenciará de imediato a contratação de vigilância do canteiro de obras de modo a preservar a integridade do empreendimento.”
Ademais, a NASSAL solicitou que a CEF dê início ao procedimento de substituição da construtora por meio do acionamento da Seguradora, iniciando a fase de “regulação do Sinistro”, nos termos da cláusula 11.5 da “APÓLICE SEGURO GARANTIA nº 014142018000407750082485 – ENDOSSO 0000001”.
A NASSAL tentou por diversos meios concluir o empreendimento, foi amplamente ativa nas tentativas de fazer com que a CEF assumisse sua responsabilidade na relação contratual, mas não obteve êxito e, diante da inevitável impossibilidade de conclusão do empreendimento, a NASSAL prontamente notificou a CEF visando que este acione a Seguradora a fim de que a retomada das obras e a conclusão do empreendimento ocorra no mais breve intervalo de tempo possível.
Ante o exposto, a NASSAL NOTIFICA Vossa Senhoria, adquirente de unidade do GARDEN PARK RESIDENCIAL MÓDULO I, a fim de comunicar que, motivadamente, em decorrência de tudo o quanto foi narrado, retirou-se do canteiro de obras e não mais concluirá o empreendimento, tendo notificado a CEF acerca desse fato, a qual passou a ser responsável pela segurança do empreendimento, bem como para o acionamento da Seguradora a fim de que seja contratada nova construtora para a conclusão do empreendimento, em conformidade com a “APÓLICE SEGURO GARANTIA nº 014142018000407750082485 – ENDOSSO 0000001”.
Atenciosamente,
NASSAL NASCIMENTO E SALES CONSTRUÇÃO LTDA. –
EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL
[1] https://g1.globo.com/economia/noticia/2020/04/22/construcao-e-setor-que-relata-maior-impacto-negativo-da-pandemia-diz-ibre.ghtml.
[2] Fonte: https://biblioteca.ibge.gov.br/visualizacao/periodicos/242/ind_sinapi_2021_nov.pdf
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